2024年10月17日 週四
Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）
這個月初颱風連假前，我參加的一場代銷跟媒體的會議裡，代銷總經理突然在會議中插進來跟與會的媒體朋友「拜託」，請大家回去跟編輯檯的長官們反映一下，少做一點限貸令下房價要崩、房市會血流成河的新聞，眼球流量賺到了，但廣告預算跟著預售買氣一起涼掉，這樣雙輸的局面咁嘸卡賀？！有沒有比較好我不知道，但代銷總座出來跟媒體拜託，代表來人跟買氣真的有被9月19日央行祭出史上最狠限貸令的「金龍海嘯」，打到烏青兼凝血了。
面對今年光上半年預售成交件數與總額，就衝破去年成交件數七成跟總額的八成，甚至超越2022跟20221全年，就知道今年市場買氣有多瘋！抱著低自備加碼投資買預售第二戶第三戶，搭配寬限期爽爽炒房的人，誰會想到９月開始房市丕變，一片肅殺！不僅擔心未來交屋碰上「貸差」，還得煩惱本來兩戶寬限期月繳四五萬，將瞬間暴漲變兩戶都要本利攤還，月繳八萬十萬，甚至快二十萬的「雙貸」壓頂，無怪乎市場會有「斷頭潮要來囉」的聲音。
今年919的限貸令似乎成功嚇阻近一年房市在熱到出現「擦鞋童理論」的市況下，新一批自以為是投資客、置產客，但實則可能是韭菜的買家，再盲目進場。
各位看官，從上面兩段看出房價泡沫化暴漲的「泡沫」在哪了嗎？沒有錯，過往長期以來的「寬鬆放貸」，就是「泡沫本人」的真面目。
如果房市是「慈善撲克王大賽」，任何人只要有300萬就可以參加，開高槓桿吃下1200~1500萬的房子，用四五年時間賺它漲到2000萬的轉手價差，房價就是被寬鬆放貸的泡沫，一案接一案、一手轉一手給墊高的，這是過去20多年來的遊戲規則。
但對不起，第七波信用管制讓一把1500萬、2000萬的「慈善撲克王大賽」，限定口袋至少要有800萬、1000萬真金白銀的玩家，才能坐上牌桌，玩第二戶第三戶，先前偷雞上船的，對不起，現在船開到公海了，被抓到請補差額（在預售市場，就是新信用管制政策下產生的「貸差」），湊不出數的，直接踹你下海。看出來了嗎？央行也知道「泡沫本人」是誰了，而且這次要狠狠地「去泡沫」。
那麼陷入「貸差」困境中的朋友怎麼自救，提供６種有機會補齊貸差，完成交屋的做法，但之後進入「雙貸期」那就真的是比口袋深度了。貸差自救６法如下：（1）跟貸款銀行買保險，用保額補足貸差金額，但會造成房貸＋保費負擔加重，而且銀根緊縮的銀行，也越來越不吃這套。（2）信貸，但一般人信貸了不起三五十萬，好一點一百萬，根本cover不來三四百萬起跳的貸差。（3）找農會或信用合作社借，但要有面臨3.5%，甚至4%利息的心理準備。（4）親友救急借貸來湊，這時候就得考驗人品了。（5）建商貸款，但這只有可以從資本市場提款的上市櫃建商．或實力雄厚的大建商，玩得起，但也看建商意願。至於中小型建商，現在土建融跟餘屋貸款都被限縮了，自己都泥菩薩過江了，怎麼還有餘力支應購屋客。（6）趕緊研究一下央行剛端出來的排除條款，看看自身符不符合手下留情網開一面的條件，最鴕鳥的是等三四年後交屋再面對，賭政府在選舉年，會祭出大赦天下的房市政策。
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資料來源引用:https://is.gd/Hk8KKl
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